Gjesteinnlegg av Mari Løken, master i samfunnsgeografi
Boligmarkedet i Oslo er oppe til revurdering. Terskelen for å komme inn på boligmarkedet – som vi så snedig benevner selveiermarkedet (som om det skulle være den eneste reelle måten å skaffe seg en bolig på) – er nå så høy at en singel husholdning med normal inntekt i 100 % stilling kan kjøpe rundt 5 % av boligene som er til salgs i hovedstaden. Dette er bedre kjent som sykepleierindeksen.
Arv og foreldres økonomi har stor påvirkning på evnen til å tilfredsstille kravet til egenkapital og bidrar slik til en videreføring av sosioøkonomisk status gjennom generasjoner.
Ikke minst bidrar det offentliges subsidiering av boligeiere gjennom skattesystemet til økende forskjeller mellom de som «kommer seg inn å boligmarkedet» og de som blir stående på utsiden i et dysfunksjonelt og residualt utleiemarked. Dette kommer særlig til syne i byene.
På Storbykonferansen 2019 (30. – 31. oktober) kan du høre mer om, og være med å diskutere, forslag til hvordan en alternativ boligpolitikk i Oslo kan gjennomføres. Hva er tilstanden per i dag og hvilke mulighetsrom finnes der?
I sesjonen «Alternativ boligpolitikk: Behov, modeller og konsekvenser» møter du Boligopprøret, Velferdsetaten, Leieboerforeningen og Fragment arkitekter i dialog. I tillegg blir det gitt en kort gjennomgang av Oslo kommunes planer om en ikke-kommersiell tredje boligsektor. Påmeldingsfrist: 15. oktober!
En geografisk differensiert boligpolitikk?
Finanstilsynets forslag til boliglånsforskrift er for tiden ute til høring. Der foreslår de å fjerne «Oslokravet» om 40 % egenkapital ved kjøp av sekundærboliger. Byråd for byutvikling Hanna Marcussen frykter at en slik endring vil føre til at flere kan kjøpe sekundærboliger og av den grunn økte boligpriser i Oslo.
Norges boligmarked er overveldende dominert av selveiere: På landsbasis eier rundt 78 prosent av husholdningene egen bolig, mot rundt 70 prosent i Oslo totalt. I sentrumsbydelene i Oslo er tallet lavere, ned mot 50-60 prosent (Brattbakk m. fl. 2015, s. 72-73).
De største byene i Norge har noen særskilte utfordringer sammenlignet med landet for øvrig. Storbyene preges av stor ulikhet, og huser (eller ikke huser) både gruppene med de beste og de dårligste levekårene. Det er en større andel personer med en eller flere levekårsulemper i storbyene, samt en geografisk konsentrasjon av denne andelen i visse områder innenfor byene.
Boligsosiale forhold er ekstra krevende for storbyene på bakgrunn av et presset boligmarked i kombinasjon med en høy andel utsatte grupper. Urbanisering og til dels kraftig og vedvarende befolkningsvekst gjør at storbyene blir pressområder med høye og stigende priser på både eie og leieboliger (Brattbakk m. fl. 2016, s. x-xii).
Det er per nå ingen geografisk sensitivitet i boligpolitikken. Strukturen på disposisjonsformen er mer eller mindre den samme overalt, og regjeringsprogrammer medbringer ensartede finansielle produkter på tvers av rurale, semi-urbane og urbane kommuner. Det er en modell som, på tross av en grunnleggende suksess på et nasjonalt nivå, feiler i å anerkjenne dens tilkortkommethet i storbyområder (Turner & Wessel 2019, s. 21).
Bolig som velferdsgode har en langt svakere forankring i lovverket enn andre velferdsgoder (Brattbakk m. fl. 2016, s. xiv), mangler mange av de karakteristikkene som kjennetegner vellykkede velferdsprogrammer (Turner & Wessel 2019, s. 21), og er å anse i hovedsak som et markedsgode hvor produksjonen ikke er underlagt offentlig kontroll og offentlig fordeling.
Selv i det begrensede kommunale tilbudet til vanskeligstilte på boligmarkedet, enten i kommunalt disponerte boliger eller som hjelp til etablering på det private leiemarkedet, kreves det i stor grad markedsleie (Barlindhaug m. fl. 2018, s. 9).
Eierlinja som sentral politisk føring, at flest mulig skal eie sin egen bolig, regnes i stor grad som vellykket, men for «lavinntektsgrupper er ofte leiemarkedet eneste mulighet, og her er det godt dokumentert at mange bor trangt, har utrygge boforhold og lite tilfredsstillende bomiljø» (Brattbakk m. fl. 2016, s. 52).
Som leietaker har man også langt dårligere rettsvern i Norge enn i mange av våre naboland (Brattbakk m. fl. 2016, s. xiv). Ulempene for leietakere sammenlignet med boligeiere forsterkes ytterligere «gjennom sterk subsidiering av boligeiere via skattesystemet som i offentlig ressursbruk langt overgår subsidieringen av leietakere generelt og den boligsosiale innsatsen mot vanskeligstilte spesielt» (Brattbakk m. fl. 2016, s. xiv).
I storbyene blir dette skillet enda tydeligere grunnet høyere leieandel og større utfordringer på boligmarkedet (Brattbakk m. fl. 2016). Oslo står i en særstilling grunnet høyere leiepriser (Barlindhaug m. fl. 2018, s. 11) og høyest andel vanskeligstilte på boligmarkedet (Brattbakk m. fl. 2016, s. xii).
Behov for en tredje boligsektor?
Selv om definisjonene på hvem som «kvalifiserer» til den tvilsomme kategorien vanskeligstilt på boligmarkedet varierer, er det en andel mennesker som befinner seg i et sjikt mellom tilbudet om en kommunal bolig og blant den gruppen som med letthet kan ta opp et boliglån og skaffe til veie en tilfredsstillende bolig på det private eiemarkedet. Hvordan man velger å definere gruppen vanskeligstilte vil imidlertid få store utslag for hvor stor den gruppen blir (NOU 2011, Barlindhaug m. fl. 2018).
Høye boutgifter i forhold til inntekt, høy boutgiftsbelastning, regnes som «mer enn 25 prosent av samlet disponibel husholdningsinntekt» og er det kriteriet som slår særlig ut på beregningene (Barlindhaug m. fl 2018, s. 51). Da det i stor grad er høy boutgiftsbelastning som gir utslag i kategorien «vanskeligstilt», kan man tenke seg at mange, ved tilbud om et rimeligere boligalternativ, ville unnslippe den vanskeligstilte situasjonen på boligmarkedet og de ulempene og følgesproblemene som det fører med seg.
Det er selvfølgelig mulig å ha en målsetning om å øke eierandelen blant gruppen av vanskeligstilte på boligmarkedet, slik at flere kan ta del i den velstandsøkningen vi har sett blant gruppen som eier egen bolig (NOU 2011). Det er imidlertid urealistisk å tro at man i en by som Oslo, og andre større byer, med tanke på demografisk og sosioøkonomisk variasjon blant innbyggerne, skal ha et boligmarked utelukkende bestående av selveiere.
Leietakere på det private utleiemarkedet har svært liten sikkerhet med tanke på varighet i leieforholdet. Ofte er en 3 måneders gjensidig oppsigelsesperiode det tidsaspektet man har å forholde seg til dersom oppsigelsesgrunnen kan sies å være rimelig (Leieboerforeningen udatert). Hvis man da ikke er så heldig å finne en ny bolig i samme lokalområde skal man på 3 måneders varsel etablere et nytt liv i en annen by, bydel eller delbydel.
Dette er særlig opprivende for husholdninger med barn med nærskolevedtak. Barnefamilier med lav inntekt som leier sin bolig flytter oftere enn barnefamilier med lav inntekt som eier egen bolig, og de flytter oftere til en annen leid bolig (Magnusson Turner 2011).
I noen tilfeller kan det å leie være en hensiktsmessig boform. Dette gjelder blant annet for dem som ikke ønsker eller bør ta den økonomiske risikoen det kan være å ta opp et boliglån for å eie egen bolig. Forholdene på leiemarkedet er i stor grad et resultat av reglene for boligbeskatning.
Den skattemessige favoriseringen av boligeiere bidrar til å skape et leiemarked med korte tidsmessige kontrakter og små boenheter, hvor ikke-profesjonelle utleiere dominerer (NOU 2011, s. 68, Turner & Wessel 2019). Høy boutgiftsbelastning over tid gir et dårligere økonomisk utgangspunkt for leietakere enn for boligeiere.
Dette kan bidra til å skape en økonomisk innlåsingseffekt for leietakere som får vanskeligheter med å komme seg ut av en belastende bosituasjon (NOU 2011, s. 69). Nøkkelen til et bedre rammeverk, er ifølge Turner & Wessel (2019, s. 21), å øke og forbedre mulighetene på leiemarkedet.
De utdyper at denne oppgaven kan innebære en justering av husleieloven, men at hovedanliggende vil være å endre aktørstrukturen. Det er behov for flere ikke-kommersielle utleiere, og for kommersielle utleiere som opererer med langtidsutleie.
.jpg){kind=link}
Urbaniseringens spenninger
Behovet for en trygg og tilfredsstillende bolig er et grunnleggende rammeverk for en trygg livssituasjon. Samtidig er boligutvikling og urbanisering blitt mer sentrale til den globale økonomien og på mange steder har eiendom blitt viktigere og mer økonomisk lønnsomt enn industri (Madden & Marcuse 2016, s. 27).
Dette skaper et spenningsforhold mellom boligens funksjon som hjem og som økonomisk objekt (Madden & Marcuse 2016), og det er i hovedsakelig dette spenningsområdet den boligpolitiske diskusjonen nå befinner seg.
Selveiermarkedet har en generell boligpolitikk som subsidierer boligeiere indirekte gjennom et gunstig skattesystem, mens leiemarkedet kun har selektive og behovsprøvde tiltak som statlig finansiert bostøtte og kommunale botilbud. Samtidig vet vi at lavinntektshusholdninger er overrepresentert på leiemarkedet i de større byene, hvilket representerer et misforhold mellom tiltak og behov.
Det er med andre ord på tide å finne fram til en boligpolitikk tilpasset urbane områder basert på lokale behov. Byrådet i Oslo har gitt klarsignal for å utvikle en ny modell. Vi tar diskusjonen videre på Storbykonferansen.
Referanser
- Barlindhaug, R., Holm, A., Lied, C. Ekne Ruud, M., Sommervold, D. E. &. Søholt, S. (2018): Storbyenes praksis for å hjelpe vanskeligstilte på utleieboligmarkedet. NIBR-rapport 2018:12
- Brattbakk, I., Landsverk Hagen, A., Grønli Rosten, M., Sæter, O., Osuldsen, J., Andersen, B.,Thorstensen, E., & Bratseth, K. (2015): Hva nå, Tøyen? En sosiokulturell stedsanalyse av Tøyen i Bydel Gamle Oslo. AFI-rapport 8:2015
- Brattbakk, I., Nyhus, O. H., Andersen, B., Reichborn-Kjennerud, K & Vaag Iversen, J. M.: (2016): Storbyfaktoren: storbyenes særlige sosiale og økonomiske utfordringer. AFI-rapport 13:2016
- Vil gjøre det vanskeligere å kjøpe leilighet, Dagsavisen, 26. september 2019
- Leieboerforeningen. Udatert. Lover og regler om leie av bolig: Oppsigelse av leieforhold.
- Lund (2018): Den norske sykepleierindeksen, Tidsskrift for boligforskning, nr 1 2018
- Madden, D. & Marcuse, P. (2016): In Defense of Housing: The Politics of Crisis. Verso, London & New York.
- Magnusson Turner, L. (2011): Barn i familjer med låga inkomster och deras boendeförhållanden. NOVA-rapport på oppdrag av Boligutvalget, Husbanken
- Kommunal- og regionaldepartementet (2011): Rom for alle: En sosial boligpolitikk for framtiden. Norges offentlige utredninger, NOU 2011:15
- Turner, L. M. & Wessel, T. 2019. Housing Market Filtering in the Oslo Region: Pro-Market Housing Policies in a Nordic Welfare-State Context. International Journal of Housing Policy