Gjesteinnlegg av Mari Løken, Leieboerforeningen
Årets storbykonferanse gikk i år av stabelen som en heldigital event. Selv om mye var annerledes i år, var det i år som i fjor stor interesse for sesjonene som omhandlet bolig. Det begynner å nærme seg en floskel når man gjentar at boligprisveksten har løpt fra lønnsveksten, og at boligmarkedet fungerer som et instrument som skaper større og større forskjeller mellom de som er innenfor og de som havner utenfor.
Problemene i boligmarkedet er så til de grader kjent og oppe i dagen at det nærmest er meningsløst å kun diskutere dette videre uten å sette handling bak ordene. Men det virker som om terskelen er høy for å gjøre noe med hvordan boligmarkedet fungerer, i hvert fall hvis det dreier seg om noe mer enn litt flikking på status quo. Det er jo litt ironisk at vi nå, rundt 30 år etter at borettslagsmodellen ble deregulert, skal prøve å finne opp kruttet på nytt. Og det i et debattklima der ordet regulering nærmest umiddelbart ser ut til å fremkalle tinnfoliehatten, stemplet med hammer og sigd.
Ikke-kommersielle utleieboliger
I det rødgrønne byrådets første samarbeidsplattform, slo de fast at de skulle «utrede muligheten til å bygge og etablere ikke-kommersielle utleieboliger» og i 2019 kom byrådssaken ‘Nye veier til egen bolig’, som skisserte ulike strategier og mål for boligsektoren i Oslo. Byrådssaken ble vedtatt i bystyret i februar i år 2020, og innen 2023 skal byrådet ha oppfylt løftet sitt om 1000 nye boliger innen tredje boligsektor. Dette medfører at i Oslo så må vi nå gå fra å diskutere problemene, til å prøve ut nye løsninger i praksis. Så er det lov å håpe at nasjonale myndigheter også ser at det er behov for en boligpolitikk som tar geografiske hensyn. At det er mulig å ta innover seg at graden av urbanisering har økt mange steder, og at det er lite hensiktsmessig å ha samme boligpraksis i Oslo som på Smøla.
En av modellene som byrådet i Oslo har skissert opp kalles «innsats for leie», og innebærer et fratrekk i husleia mot at leietaker har et større vedlikeholdsansvar. Mange spørsmål står imidlertid ubesvart, og det hviler dermed et stort ansvar på pilotene. En viktig del av piloteringen vil være å utarbeide en standardisert leiekontrakt som regulerer blant annet arbeidsinnsats opp mot redusert husleie.
Hvordan kan «Innsats for leie» gjennomføres som piloter med dagens husleielov som ramme?
For å sikre beboernes botrygghet innenfor modellen vil det være viktig at leietakerne har langsiktige leiekontrakter og styrket vern mot oppsigelser. Man har avtalefrihet innenfor husleielovens bestemmelser for vern mot oppsigelser så lenge det er i leietakers favør. Hvilket innebærer at det vil være mulig å utarbeide leiekontrakter som i langt større grad enn det som er praksis i dag, sikrer langsiktige leieforhold. Dette vil også være viktig for å motivere leietaker til å skulle legge inn en utvidet egeninnsats og gjøre leieboligen til et langsiktig hjem med personlige tilpassede løsninger. Kontraktsfestede langsiktige boforhold fremstår som et premiss for gjennomføring av denne modellen. På den måten kan leietakere få ta del i flere goder som per nå er forbeholdt boligeiere.
Egeninnsats, og medfølgende regulering av den, kan gjelde både det private arealet – altså egen leilighet, og fellesarealet. Hva slags type arbeid som skal telle som fratrekk i husleie bør også defineres. Er det kun bygningsmessige oppgraderinger, eller også organisatorisk- og bomiljøarbeid som skal telle? Dagens husleielov tar ikke stilling til dette spørsmålet da denne typen tredje sektor-problematikk ikke tidligere har vært et tema. På samme måte som ved kontraktslengde, er det imidlertid åpning for å gjøre avtaler så lenge det er til leietakers favør.
Det er heller ikke sikkert at dette med hvilke typer arbeid som skal telle som egeninnsats skal inn i kontraktene, men det bør uansett defineres. Kanskje skal det inn i vedtektene til pilotprosjektene. Og, hvordan skal antall arbeidstimer dokumenteres for eventuell kontroll opp mot kontraktsfestet fratrekk i leien? Alt dette er spørsmål som tredje sektor pilotprosjekter bør ta stilling til.
Hvordan skal husleien fastsettes og beregnes opp mot egeninnsatsen som legges inn boligprosjektet fast hver måned?
Husleien kan ikke etter husleielovens bestemmelser være variabel, men må være et fast beløp. Det kan imidlertid avtales annet vederlag enn pengeinnbetaling for leien. Det innebærer at husleien må kontraktsfestes som et fast beløp, hvor arbeidsinnsats på forhånd er trukket fra husleien som annet vederlag. Man kan da eksempelvis ta utgangspunkt i markedsleie og en fast timesats for arbeidsinnsats, og bestemme antall timer som skal legges inn hver måned. Markedsleie minus satsen for antall arbeidstimer vil da bestemme fast månedsleie. En utstrakt vedlikeholdsplikt skal imidlertid påvirke markedsleien på en måte som gjør at den må settes lavere som utgangspunkt for beregningen. Jo større vedlikeholdsplikt, jo lavere skal markedsleien settes. Dette er nevnt som et moment i et av forarbeidene til husleieloven.
Eller skal leien være kostnadsdekkende, i form av ikke-kommersielle utleieboliger? Slik det ble forespeilet i byrådsplattformen at det skulle utredes muligheter for. I så fall må det tas utgangspunkt i en annen utregning som baserer seg på reelle kostnader.
Hvilke muligheter finnes det innenfor husleielovens rammer for å gjøre personlige tilpasninger i leiligheten uten at man må tilbakestille leieobjektet når man eventuelt flytter ut?
Etter dagens husleielov må utleier samtykke til enhver endring av boenheten. I en «innsats for leie modell» bør det kartlegges hvilke endringer den enkelte leietaker skal utføre i boligen. Endringene må også pris-settes, altså gis en økonomisk verdi som kontraktsfestes og som kan trekkes fra leien. Det bør også avtales på forhånd hvordan den innvirker på den løpende leien. Om det er i form av et engangsbeløp, eller løpende over tid. Dersom det etter en tidsperiode blir behov for nye oppgraderinger eller endringer, kan utleier og leietaker gjøre ny avtale. Denne typen påkostning og standardheving vil komme i tillegg til fratrekk for fast månedlig egeninnsats.
Hva gjør man ved manglende egeninnsats?
Det er mulig å juridisk sanksjonere manglende egeninnsats i henhold til kontrakt, noe som kan være viktig i møte med en type «free rider» problematikk. Både oppsigelse, heving og pengekrav kan benyttes som sanksjonering. Dette er upløyd mark, og det vil også være et viktig element å fastsette i en leiekontrakt. Det finnes heller ikke rettspraksis rundt dette. Det er derfor viktig at man gjør seg erfaringer i pilotene og dokumenterer disse.
Dokumentasjon av erfaringer i alle ledd av piloteringen, gjerne kombinert med følgeforskning, kan bidra til at en tredje boligsektor i Oslo kan ha overføringsverdi ut over de enkelte pilotene, og til flere geografiske områder med lignende problematikk som utgangspunkt.