Boligpolitikken: Adjø likhet

av Kim Astrup, forsker ved NIBR, HiOA

Den norske boligpolitikken utfordrer grunntanken i den norske velferdsmodellen, nemlig at alle skal ha et mest mulig likt mulig utgangspunkt for å klare seg i livet, uavhengig av bakgrunn og foreldrenes posisjon. Når de unge i dag skal komme seg inn på det norske boligmarkedet har foreldres boligkapital blitt stadig mer viktig.

I tillegg til rekordhøy boligprisvekst kreves det i tillegg 15 prosent egenkapital. For unge med studielån og vanlig lønninger kan det med dagens leieprisnivå ta opp mot 10 år med sparing for å klare egenkapitalkravet. Unge som har foreldre med høy boligkapital omgår ofte dette kravet gjennom kausjonering og andre former for foreldrehjelp.

Tidligere kunne unge som ikke hadde tilgang på foreldrehjelp få hjelp fra det offentlige gjennom Husbankens startlånsordning. I 2014 ble startlånsordningen lagt om og unge førstegangskjøpere var ikke lengre en del av målgruppen. Unge uten tilgang på foreldrehjelp dermed henvist til lange spareopphold i et vanskelig og dyrt leiemarkedet. Dette står i stor kontrast til unge som hjelpes inn på i eiemarkedet av foreldrene.

I byene som opplever størst prisvekst tjener mange unge like mye på boligen sin som de gjør på jobben. Mens en leietager raskt må ut med 13 – 15 000 i måneden for leilighet i Oslo sentrum, er det med dagens inflasjon og lave rentennivå tilnærmet gratis å betjene lånet på. Og tillegg kommer alle skattefordeler.

Hva betyr dette i kroner og øre?

La oss anta to nydannete lærere bor i Oslo, og tjener 500 000 i året, men den ene leier og den andre eier en leilighet på 50 kvm på Torshov i Oslo. Hvor mye mer må den som leier tjene for å utligne fordelen med å eie? Et enkelt regneeksempel illustrerer størrelsesorden mellom eie og leie i dagens marked.

Anta at å leie leiligheten koster 10 000 i måneden, mens leiligheten ble kjøpt for 3,5 million i 2015. Med 10 prosent boligprisvekst tjener eieren 350 000 på verdiøkningen skattefritt. I tillegg slipper boligeieren leieutgiftene på 120 000 i året mot å betjene et lån med null i realrente. Dette innebærer altså en samlet gevinst 470 000 på et år til den som eier.

Med toppskatt på 50 prosent må leietageren tjene hele 940 000 mer enn eieren i året for utligne denne fordelen. Hvis vedkommende i tillegg har et studielån på 300 000 og lever på eksistensminimum vil det ta omtrent 6 år bare å spare seg opp til dagens boligprisnivå.

Bolig #2

Med det slutter ikke der, dessverre. Selv om leietageren vår etter hvert skulle klare å spare seg opp til å klare egenkapitalkravet er det ingen garanti for at hun får kjøpt seg bolig. Myndighetene har ikke bare gjort det attraktivt å eie egen bolig, men også å investere i bolig nr. 2. Hver tredje bolig som blir omsatt er sekundærboliginvestering, altså en bolig som blir kjøpt av en som ikke har tenkt å bo der selv.

I byene er sekundærboligene ofte små leiligheter som også blir brukt til førstegangskjøp. Dermed blir flere mulige førstegangskjøpere utbydd og presset ut av (bolig)kapitalsterke husstander. En kombinasjon av både gunstig primær- og sekundærboligbeskatning er derfor sosialt uheldig.

I perioder med høy prisvekst bygges boligformuer opp raskt, god hjulpet av skattefritak på gevinst ved salg av egen bolig. Gunstig sekundærboligbeskatning gir incentiver til å reinvestere denne kapitalen i bolig nr. 2. Dette innebærer enda flere konkurrerer om de samme boligene.

I mange tilfeller vinner de som ønsker å kjøpe bolig nr. 2 over dem som ønsker å kjøpe bolig nr. 1. Gunstig sekundærboligbeskatning, selv etter endringen som foreslås i statsbudsjettet, bidrar altså til å presse prisene, motvirke eierlinja i boligpolitikken og forsterke ulikhetene i samfunnet ytterligere, og dette holder førstegangskjøpere unødvendig utenfor.