Etter finanskrisen i 2009 og fram til 2015 steg boligprisene om lag like mye i de store byene. Også i Stavanger steg prisene kraftig i første del av perioden, men tok til å falle fra 2013. Det er først i 2016 at Oslo skiller seg kraftig fra de andre byene med 15 prosent økning i prisene fra 2015 til 2016. Trondheim kom nærmest med 6,7 prosent.
Boligprisene i hele landet har vært drevet av en kraftig etterspørsel som følge av et fallende og lavt rentenivå og høy inntektsvekst. Nedgangen i Stavangerregionen har vært et naturlig resultat av lavere oljepris.
Særlig i Oslo har det i mange år blitt bygget færre boliger enn det befolkningsveksten skulle tilsi. Den høye prisstigningen det siste året må derfor ha andre forklaringer enn for lite nybygging. Mye tyder på at prisveksten også er drevet av forventninger om framtidig prisstigning og at investorer av ulike slag er tungt inne i markedet.
Er det mulig i en slik situasjon å tenke seg at mer boligbygging kan bidra til å senke prisene? Brukes enkle økonomiske modeller, vil det alltid være slik at økt tilbud for gitt etterspørsel senker prisen. Men for bolig som et stedfast objekt med lang levetid i områder med knapphet på areal blir sammenhengene mer kompliserte.
Sammenheng mellom reisetid og pris
Enkle modeller for prisdannelse i urbane områder viser at når en by vokser så legges det til nye ringer med boliger i byens randsone fordi det ikke er mer plass lenger inn. Befolkningsvekst og boligbygging fører til at avstanden fra randsonen og inn til sentrum blir lengre.
Boligprisene innenfor randsonen stiger i takt med sparte reisekostnader inn til sentrum. Den som bor i sentrum slipper reisekostnader og vil være villig til å bruke tilsvarende mer på et boligkjøp.
Hvor bratt boligprisene stiger inn mot sentrum er avhengig av hva transport koster i tid og penger. I denne enkle modellen vil derfor en befolkningsvekst som fører til mer bygging av boliger som byspredning, ikke senke men øke de sentrale prisene.
Det er slik vi har sett byer vokse overalt, og jo lenger byen strekker seg ut jo høyere blir de sentrale prisene. [expand]Mer om dette for eksempel i Mayer og Somerville (2000) Residential construction: using the urban growth model to estimate housing supply. Journal of urban economics 48, 85-109. [/expand]
Er fortetting løsningen?
Hva skjer hvis vi bare bygger innenfor byggesonen gjennom fortetting og transformasjon, noe som er svaret både på befolkningsvekst og miljømessige utfordringer?
Bygging innenfor byggesonen på markedsvilkår gir dyre boliger, og de blir dyrere jo mer sentralt de ligger. Dette gir plass til nye innbyggere, men påvirker ikke nødvendigvis lokale priser.
En kan dermed forenklet si at fortetting gir dyre nye boliger uten å endre prisnivået, mens bygging i randsonen gir rimelige boliger der, men øker interessen for og prisene på sentralt plasserte boliger fordi reisekostnadene fra den nye randsonen og inn til sentrum blir større.
En rapport fra TØI/NIBR viser at Oslos prisnivå over en tiårsperiode har økt relativt til de mest perifere kommunene i Osloregionen.
Har vi andre løsninger?
Er det andre måter å senke boligprisene i Oslo på enn ved å bygge nye boliger? Vi skal se på følgene faktorer; endrede forventninger til boligprisutviklingen, lavere byggekostnader, bedre transport og økt skattlegging av bolig.
En endring i forventningene om fortsatt prisvekst kan få store effekter på prisene på kort sikt, særlig vil investorenes kalkyler da endres. På lang sikt vil kostnadene knyttet til å framskaffe en ny bolig også være bestemmende for prisen på brukte boliger i Oslos randsone.
Hvis det er reisekostnader som bestemmer de sentrale prisene vil også de sentrale prisene bli redusert som følge av lavere byggekostnader. Men også raskere og bedre transport vil ha samme effekt på de sentrale prisene.
På kort sikt gjelder andre mekanismer. Da betraktes tilbudet av boliger som gitt og nye boliger selges til priser som markedet er villig til å betale. Økte offentlige krav vil derfor redusere utbyggeres fortjeneste, mens reduserte krav virker motsatt. De endelige salgsprisene endres ikke for boligkjøperne.
For å dempe etterspørsel, priser og gjeldsoppbygging, settes det nå enda strengere krav til kjøpere av boliger, der noen av kravene kun gjelder i Oslo.
Noen er imidlertid dristigere og foreslår økt skattlegging av bolig, også primærboligene. Dette kunne redusere den skattemessige ulikheten mellom eie og leie, føre til en mer profesjonell utleiesektor og mindre fokus på det å eie. Selv om boligprisene da skulle falle vil imidlertid kostnadene ved å bo ikke endre seg.
Økt skatteinngang fra bolig kan imidlertid brukes målrettet i fordelingspolitikken, for eksempel gjennom redusert skatt på arbeid.
10 svar til “Fører økt boligbygging til lavere boligpriser?”
«Det er slik vi har sett byer vokse overalt, og jo lenger byen strekker seg ut jo høyere blir de sentrale prisene.» Her sier du vel at vi bør motvirke fortsatt byspredning, og bygge mer i sentralt? Hvis et mindre ekskluderende sentrum er en målsetting, blir det en logisk konklusjon her.
Mitt poeng er at en ikke bygge seg ut av høye sentrale priser innenfor et deregulert boligmarked, verken gjennom fortetting eller byspredning. Byspredning gir høyere sentrale priser enn sentral fortetting. Samtidig gir sentral fortetting et ensidig tilbud av nye kostbare boliger som ikke kan kjøpes av hvem som helst, men bygges de nye boligene i randsonen blir de rimeligere. Et alternativ til utstrakt sentral fortetting kan være en kombinasjon av raskere og bedre transport og boligutvikling rundt knutepunkter utenfor bykommunegrensen. Ikke alle er interessert i å bo sentralt, se hva OBOS sier til Bergens tidene http://www.bt.no/nyheter/lokalt/Truer-med-a-flytte-boligfelt-til-omegnskommuner-328716b.html
Her fremlegges følgende påstand:
«Bygging innenfor byggesonen på markedsvilkår gir dyre boliger, og de blir dyrere jo mer sentralt de ligger. Dette gir plass til nye innbyggere, men påvirker ikke nødvendigvis lokale priser.»
Hvorfor skulle det nødvendigvis være slik? Stål og betong koster jo ikke mer i sentrumsnære strøk. Jeg forstår at det noen steder vil være kostnadsdrivende hvis man har liten plass å jobbe på og kort veg til nabobygg, men i min naive verden høres dette ut som et problem som er omvendt proposjonalt med størrelsen på prosjektet – altså at en smal tomt mellom to gårder koster mye å utvikle, mens hvis man rev alt i hele kvartalet og bygget det opp igjen, så ville kostnaden skille seg lite fra bygging et hvilket som helst annet sted.
Store deler av Oslo er bygget opp med bygg på ~5 etasjer, og det gjelder fra ganske nær sentrum og hele veien ut til ring 3. La oss nå si et øyeblikk at vi ignorerer alle antikvariske hensyn og at vi tillater høyhus. Vi ønsker å erstatte et gammelt hus på 5 etasjer med en blokk på 30 etasjer i det samme fotavtrykket. Vi må da først rydde vekk det gamle huset – det gir ingen vrakpant, og koster tvert imot litt å rive (ca 1000 kr/m^2 – la meg litt konservativt si 1/10 av nybygg når en regner med forsinkelsen det medfører). Så bygger vi det nye. Vi har da i praksis lagt til 25 etasjer med bolig til prisen av 30.5, eller 22% overpris.
(ja, jeg er klar over at det finnes en kvadrert faktor når man bygger i høyden. Denne [https://www.researchgate.net/publication/245284091_Height_and_Construction_Costs_of_Residential_High-Rise_Buildings_in_Shanghai] anslår at høyde faktisk er til hjelp opp til ca. 60m og når samme kostnad per kvm. som et lavbygg ved ca. 120m. Så lenge prisen på råbygget er såpass lav i forhold til ferdig bygg ignorerer jeg den.)
22% overpris høres jo ikke så veldig bra ut, men i år hadde vi jo en boligprisøkning på 23,3%. På ett år. 2016 var kanskje et noe ekstremt år, men selv hvis man sammenligner med toppen før finanskrisa i august 2007 har Oslo hatt en prisstigning på til sammen 80% (fra 38700kr til 69700kr).
I den sammenheng virker det svært fornuftig å akseptere et «permanent» tillegg på 22% for å dempe en eksponensiell vekst forårsaket av kombinasjonen av skjevhet i tilbud/etterspørsel og psykologi i markedet («du må regne med å betale over takst»). Hvis budskapet hadde vært «Vi skaffer de boligene som trengs, der de trengs og til samme pris som i går – med utenlandske bygningsarbeidere om nødvendig.» tror jeg prisgalloppen hadde slakket av ganske betydelig. Med lav eller ingen prisstigning blir også motivasjonen til å sette penger i mer bolig enn man trenger utelukkende som en investering mindre attraktivt.
Sentrumsnære boliger har alltid et marked, selv når etterspørslen og prisene er fallende, mens ved randbgging risikerer man et relativt kapitaltap på 100% om markedet plutselig snur (se til Spania, der store utbyggingsprosjekter utenfor Madrid ble stående helt tomme i lang tid etter 2007). Det burde dermed være mulig for utbyggere å tillate seg å kalkulere inn noe lavere økonomiske rammer før de bygger. Større frihet i tomtevalg ville også gjøre det mulig for en utbygger å konkurrere på pris med andre. Per i dag er det som du sier slik at dersom du bygger i sentrum, er du nesten garantert den eneste, og behovet vil aldri bli møtt. Det vil ikke være en konkurrent i nærheten som kan tilby «samme» nybygget til en billigere penge. Dermed kan heller ikke markedet gjøre jobben sin.
Forstår ikke helt regnestykkene dine, men forsøker meg med følgende svar: På kort sikt vil ikke boligprisene påvirkes av hva det koster å bygge nye boliger. Alle nye boliger selges til markedspris uavhengig av hva det har kostet å bygge dem. En utbygger anvender ofte en residualtankegang ved anskaffelse av en tomt eller et område som kan transformeres. Det betyr at utbyggeren tar utgangspunkt i dagens salgspriser, anslår markedsutviklingen fram til salgsstart, trekker fra alle kostnadene som vil påløpe ved å bygge samt egen avkastning og finner dermed summen som kan betales for tomta. Jo høyere utnyttelse det er mulig å få til, jo høyere blir tomteprisen. Derfor kan risikoen for en utbygger være like stor og kanskje større sentralt enn i randsonen – ikke minst fordi usikkerheten rundt alle kostnadene i transformasjonsprosjekter kan være stor.
Prisene i det norske boligmarkedet er deregulert. Nettopp i deregulerte marked er tilbud og etterspørsel avgjørende for prisutvikling. Hegnar påpekte nylig denne grunnleggende mekanismen, og Edward Glaeser sier dette gang på gang. Det virker på meg som at du ikke tar med kjernereaksjonen av forflyttinger nye sentrale boliger skaper i byen i din betraktning av sentral fortettings effekt på markedet. Hvis Kvadraturen fikk 3 000-5 000 nye boliger som Asplan Viak foreslo, Filipstad fikk 25 000 og Vippetangen 15 000 boliger ville prisene på Torshov og Sagene gått ned.
Samtidig ville byen ville fått en økt urban befolkning som styrker økonomisk vekst og invasjon (http://news.mit.edu/2013/why-innovation-thrives-in-cities-0604), samtidig som at utslipp ville gått ned (https://www.toi.no/getfile.php?mmfileid=34083) og fysisk helse ville blitt bedret (https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1490117).
Vil bygging av et stort antall boliger sentralt i Oslo føre til at boligprisene går ned noen kilometer unna? Hvis vi et øyeblikk ser bort fra markedsmekanismene på tilbudssiden og faktisk får bygget mange sentrale boliger, da kan prisene i hele byområdet gå ned og flytte randsonen innover, altså det motsatte av det som skjer ved byspredning. Prisene på de boligene som er bygget utenfor den nye randsonen vil bli lavere enn kostnadene ved å framstille dem. Effekten kan sammenlignes med priseffekter i byer med befolkningsnedgang. Trekker vi inn markedsmekanismen på tilbudssiden, vil det bare bli bygget nye boliger så lenge de er salgbare, og dette forutsetter en vedvarende romlig likevekt i hele det urbane markedet – som tidligere nevnt – en likevekt bestemt av reisekostnader fra randsonen og inn til sentrum. Denne romlige balansen oppstår og vedlikeholdes gjennom folks flyttebevegelser i hele Osloregionen. Bygging og salg av de nye boligene forutsetter derfor etterspørsel fra en økende urban befolkning. De nye sentrale boligene tilpasses eksisterende prisnivå der – en unngår priseffekter av byspredning – men påvirker ikke prisstrukturen i det urbane markedet – for Oslos del verken på Torshov, Sagene eller andre steder i byen.
Svært interessant, dette er høyaktuell problematikk der jeg har gjort feltarbeid, i Bergensregionen. Jeg skulle gjerne satt meg ned og gjort noen økonomiske kryssreferanser og elastisitetsberegninger på dette. Eller finnes det allerede Barlindhaug? Spesielt kollektivtakst/reisetid ville vært en interessant faktor.
– Men apropos OBOS: de tallene de har lagt frem i den BT-artikkelen har jeg etterlyst flere ganger, både fra dem og hos Bergen Næringsråd som de selv henviste til. Jeg har ennå sett noen undersøkelse som underbygger påstandene og tallene deres.
I TØI/NIBR-rapporten som jeg henviste til i blogginnlegget er det gjort noen beregninger på sammenhengen mellom boligprisnivået i kommuner i Oslo-regionen og reisetider med bil fra kommunene til Oslo.
Forbilledlig fin folkeopplysning, her Barlindhaug. Hva med å tilby kamerater blant boligbyggere og byråkrater gjennom å avholde et kurs? Men; vi kommer vel ikke utenom å øke tilbudssiden (boligmassen) for å skaffe flere tak over hodet? Det er vel noenlunde de samme problemer som alle storbyer worldwide er opptatt av. For å begrense oss til Skandinavia har vel Nordregio forholdsvis nylig publisert et studie om årsaker til at nybygg utvikles – framskaffes – så sakte. Årsaken oppgis at det er manglende kjøpekraft hos den fattigste delen av befolkningen. De har rett og slett ikke råd til å kjøpe nye boliger. Tomtepriser og tomtefortjenester hos eiendomsbesitterne? Hipp- hipp – Hurra! Fortjenester hos utbyggerne har også økt, iflg rapporten. Kan boligbyggingen trappes opp uten at de fattigste blir rikere?
Ble forresten noen trykkleifer i innlegget, men det regner jeg med at Rolf ser
stort på!